Как агентству недвижимости получать от двух сделок в месяц из соцсетей. Практический опыт RED Experts

Статья от Евгения Казимирского — co-founder RED х RED Experts.

Большинство агентств недвижимости используют соцсети как витрину: публикуют красивые рендеры, пишут про объекты и ждут заявок. Естественно, при такой системе результата нет и владельцы агентств думают, что соцсети не работают. Мы сразу знали, что это не работает и начали строить свою систему, которая стабильно даёт две и более сделки в месяц из Instagram. Рассказываю что именно сработало, а что нет и почему.

Instagram: система которая работает как машина

Вся наша стратегия в Instagram держится на трёх уровнях: привлечение новой аудитории, прогрев и работа с лидами.

Уровень 1 — Привлечение новой аудитории

Мы использовали два инструмента: рилсы и платный трафик на подписчиков.

Рилсы: охват ≠ лиды. Первую гипотезу, которую мы проверили — рилсы на широкую тему. Туризм, достопримечательности, лайфстайл, развлекательный контент. Некоторые залетали на 100 000+ охватов. Звучит хорошо, но лидов и сделок с этого трафика практически не было.

Мы изменили подход и начали делать рилсы непосредственно про недвижимость: кейсы, инсайты про рынок, разборы объектов, польза для покупателей. Охваты упали до 10 000 на видео, но подписчики стали релевантными — они конвертировались в заявки и сделки.

Важный нюанс: внутри тематических рилсов лучше всего по охватам работал развлекательный формат. Не сухие разборы, а живой контент с юмором, провокационными заходами или неожиданными углами. Именно такие видео давали баланс между охватом и релевантностью.

Как выстроить производство рилсов

Хаотично постить рилсы не получится. Нужен системный конвейер и при этом максимально дешёвый.

Первое что нужно понять: профессиональный видеограф — это не то, что вам нужно. Один рилс с профессиональным продакшном стоит $50–100. При нашей стратегии мы публиковали порядка 20 рилсов в месяц плюс видео-сторис. На круг это $1 000–2 000 только на производство — неподъёмно и при этом не гарантирует результат. Красивая картинка не делает рилс залетевшим.

Нам удалось выйти на $800–1 000 в месяц за весь продакшн за счёт двух вещей.

• Локальный креатор вместо видеографа. Человек который живёт в локации, понимает рынок и умеет снимать на телефон. Стоит значительно дешевле съёмочной группы — и при этом даёт живой аутентичный контент, который заходит лучше, чем постановочное видео.
• AI-аватары для части контента. Часть рилсов мы производим с помощью AI-аватаров — виртуальных спикеров, которые озвучивают готовые сценарии. Это убирает зависимость от съёмочного процесса и существенно снижает стоимость производства.

Сам процесс производства рилсов состоит из пяти шагов, которые повторяются каждый месяц:

• Шаг 1 — Выбор идей. Вопросы клиентов в директе, возражения брокеров, инсайты с рынка, темы которые залетели у конкурентов. Всё собирается в единый банк идей.
• Шаг 2 — Написание сценариев. Каждый рилс начинается со сценария: крючок, основная мысль, призыв. Без сценария производство хаотично и результат непредсказуем.
• Шаг 3 — Продакшн. Часть снимает локальный креатор, часть производится через AI-аватары. Это позволяет держать темп без раздутого бюджета.
• Шаг 4 — Аналитика. После выхода каждого рилса фиксируем охват, досматриваемость, новых подписчиков, заявки. Не лайки, а то, что реально влияет на результат.
• Шаг 5 — Генерация новых идей на основе данных. Идеи, которые залетели становятся основой для следующей волны. Ищем что именно сработало: угол подачи, тема, формат, крючок — и делаем вариации. Параллельно тестируем новые гипотезы.

Этот цикл повторяется каждый месяц. Со временем банк рабочих идей растёт, и производство становится быстрее и предсказуемее.

Платный трафик на подписчиков

Параллельно с рилсами мы запускали таргетированную рекламу на подписку. Бюджет — $200–300 в месяц. Это не большие деньги, но в сочетании с системным прогревом они давали постоянный приток новых людей в аккаунт.

Ключевое здесь — не гнаться за дешёвым подписчиком. Нам был нужен человек, который рассматривает покупку зарубежной недвижимости, а не просто интересуется темой.

Уровень 2 — Прогрев

Прогрев — это единственная часть системы, которую нужно выстроить один раз и потом она работает автоматически. В отличие от рилсов, которые требуют постоянного создания нового контента.

Наш прогрев состоял из трёх форматов:

• Сторис выходили день через день — примерно 15 серий в месяц. Каждая серия — это не отдельные сторис, а связанная история с логикой: проблема → развитие → вывод → призыв. Мы тестировали разные гипотезы: кейсы, образовательный контент, закулисье работы, личные истории. Отслеживали реакции и постепенно оставляли то, что давало больший отклик.
• Посты работали как якоря доверия. Когда новый подписчик заходил в профиль — он видел структурированный контент который подтверждал экспертизу. Кейсы с цифрами, разборы рынка, ответы на частые вопросы.
• Рилсы на этом уровне выполняли двойную функцию: и привлекали новых людей, и прогревали тех кто уже подписан.

Уровень 3 — Работа с лидами

Это самый недооценённый уровень. Большинство агентств собирают подписчиков и ждут, когда те сами напишут. Мы выстроили активную систему работы с аудиторией.

Перевод в Telegram-бота. Всю аудиторию из Instagram мы переводили в Telegram-бот. Это давало два преимущества: во-первых, мы получали контакт (телефон или Telegram) напрямую и не зависели от алгоритмов Instagram. Во-вторых, в боте можно выстраивать более глубокий прогрев через персонализированные цепочки сообщений.

Обмен был честным: человек получал полезный материал (гайд, чек-лист, разбор рынка) в обмен на номер телефона.

Цепочки в боте. Внутри бота были разные ветки сообщений под разные сегменты аудитории: те кто рассматривает инвестицию, те кто думает о переезде, те кто просто изучает рынок. Каждая ветка вела к одной цели — живому разговору с брокером.

Именно такая трёхуровневая система вывела нас на стабильные две сделки в месяц из Instagram на покупку недвижимости на Пхукете. Без этой системы — только рилсы или только реклама — результат был непредсказуемым.

Что не сработало и почему

Telegram как основной канал привлечения

Мы пробовали лить платный трафик напрямую в Telegram-канал. Канал как инструмент прогрева работает хорошо, но как канал привлечения холодной аудитории оказался значительно дороже и медленнее Instagram.

Главная проблема: аудитория в Telegram требует очень долгого прогрева. От первого касания до сделки проходило около пяти месяцев. При этом стоимость привлечения подписчика в Telegram выше и привлекаются они сложнее, чем через рилс. Бесплатного продвижения почти нет, в основном подписчика нужно покупать через посевы в других каналах и TG Ads.

Вывод: Telegram эффективен как второй уровень воронки — для тех, кто уже знаком с вами через Instagram или другие каналы. Как самостоятельный канал привлечения — экономически невыгоден для агентства с ограниченным маркетинговым бюджетом.

YouTube

YouTube не сработал в нашем формате. Мы пробовали, но быстро поняли: YouTube требует принципиально другого подхода.

Там не работают ни широкие темы, ни кликбейт, ни корпоративный контент про объекты. YouTube в нише недвижимости работает, если делать очень авторские ролики, находить интересные заходы и сводить к личному блогу, когда конкретный человек со своей точкой зрения, историями и личностью ведёт канал про недвижку изнутри. Это другой масштаб вложений и другой горизонт результата.

Вывод: YouTube имеет смысл только если фаундер или ключевой брокер готов системно вести личный видеоблог. Как корпоративный канал агентства — не окупается в разумные сроки.

Главный вывод

Когда начинаешь работать с соцсетями в недвижимости, первое искушение — гнаться за охватами. Большие цифры создают ощущение, что всё идёт правильно, но охват не равен целевым клиентам.

В недвижимости соцсети работают не только на брендовую составляющую и доверие клиента, но и как канал лидогенерации, который можно оцифровать. Когда система работает, результат виден практически сразу в виде активности — релевантных запросов в директ, лидов.

Да, эти лиды могут ещё долго греться, но важно получать результат сразу и уметь его оцифровывать.

Человек не покупает виллу, потому что увидел красивый рилс. Он покупает, потому что несколько месяцев наблюдал за людьми, которым доверяет, получал от них полезную информацию, узнавал себя в их контенте — и в нужный момент написал именно им, а не конкурентам.

Результат может быть медленнее, чем хочется, но когда система выстроена — она работает без постоянного ручного управления. И именно тогда соцсети перестают быть статьёй расходов и становятся активом.